投資休閑農(nóng)業(yè)需注意！

休閑農(nóng)業(yè)的商機解讀作為旅游休閑與三農(nóng)要素創(chuàng)新交融，貫穿一、二、三產(chǎn)業(yè)，融合生產(chǎn)、生活、生態(tài)等功能于一體的新型消費業(yè)態(tài).休閑農(nóng)業(yè)已經(jīng)成為當前旅游發(fā)展的超級熱點與重要的民生產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村環(huán)境改善和經(jīng)濟社會發(fā)展作出了積極貢獻。

對于社會資本來說，判斷一個行業(yè)是否為商機，主要看兩個方面：

第一，是否有政策支持；

第二，是否有市場支撐。從這個角度看，休閑農(nóng)業(yè)毫無疑問是一個巨大的商機。主要體現(xiàn)在兩個方面：發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠契合我國政府正在實施的重要戰(zhàn)略休閑農(nóng)業(yè)作為一種旅游與三農(nóng)融合的新型經(jīng)濟業(yè)態(tài)，能夠有效滿足休閑消費、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設美麗鄉(xiāng)村、使農(nóng)民增收、保護生態(tài)環(huán)境、傳承鄉(xiāng)土文明、推進城鄉(xiāng)一體化.因而與中央和地方政府正在實施的一系列重要戰(zhàn)略特別是三農(nóng)戰(zhàn)略 契合，連續(xù)12年的中央一號文件都聚焦三農(nóng)問題足以證明這一點。

發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠迎合都市人群旅游休閑的消費趨勢伴隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的深入推進，城市居民飽受愈加嚴重的工業(yè)病、城市病、社會�。ㄈ珈F霾、擁擠、忙碌、壓力、水污染、食品問題等）的多重困擾。從而引發(fā)了城里人逃離城市奔向郊野田園的巨大休閑養(yǎng)生需求——這種現(xiàn)象在周末與節(jié)假日時期表現(xiàn)尤為突出。

而汽車的不斷增長與交通的不斷升級為居民在城市與鄉(xiāng)村之間便捷對流創(chuàng)造了越來越好的現(xiàn)實條件。加上中產(chǎn)階級規(guī)模的擴大與我國新型城鎮(zhèn)化的推進，將創(chuàng)造更大的休閑需求。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠迎合都市人群融入自然山水、品嘗綠色農(nóng)產(chǎn)、追憶美麗鄉(xiāng)愁、回歸詩酒田園的休閑消費趨勢。許多鄉(xiāng)村地區(qū)又具備發(fā)展此類產(chǎn)品的比較優(yōu)勢，因此無疑具有極好的市場前景。

當前搞休閑農(nóng)業(yè)投資群體分析眾所周知，中國地產(chǎn)黃金十年過去了，礦產(chǎn)黃金十年也過去了�，F(xiàn)在進入了農(nóng)業(yè)黃金十年。近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項目的熱潮漸起。然而這其中你是在追趕熱潮，還是引導浪潮呢?

第一類人群：房地產(chǎn)及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實業(yè)制造商。房地產(chǎn)下行壓力/國家對能源的控制/新技術和高科技門檻太高，不約而同地選擇了農(nóng)業(yè)這個資本洼地，開始圈地運動，圖謀轉(zhuǎn)型。

第二類人群：資本市場，VC、PE、基金和機構。看重的是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟長遠升值的潛力，而且農(nóng)業(yè)題材在政策和金融上也有短期運作空間，大宗交易、農(nóng)產(chǎn)品期貨、農(nóng)業(yè)設施租賃、企業(yè)并購重組和上市融資的游戲規(guī)則已經(jīng)建立。

第三類人群：返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民。這些人帶著資金、經(jīng)驗、資源和成功的光環(huán)回來接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農(nóng)場自己當家作主。

第四類人群：有“中國鄉(xiāng)村情懷”的藝術家、建筑師、規(guī)劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

總之，城市紅利攤薄，鄉(xiāng)村“廣闊天地、大有作為”，休閑農(nóng)業(yè)恰逢其時，5-10年中國農(nóng)業(yè)必將迎來大復興!

1、規(guī)劃缺位——很多休閑農(nóng)業(yè)項目沒有認識到策劃咨詢與規(guī)劃設計的價值，不愿意花代價邀請專業(yè)機構編制具有指導價值的策劃咨詢與規(guī)劃設計方案，導致整體開發(fā)水平比較低下。

2、同質(zhì)競爭——看到別人干什么賺錢，自己就干什么，簡單的模仿較后導致白熱化的同質(zhì)競爭，成為休閑農(nóng)業(yè)領域的通病。

3、產(chǎn)品落后——對照日本與臺灣的休閑農(nóng)業(yè)，大陸休閑農(nóng)業(yè)由于起步較晚，且大多產(chǎn)品都是按照投資者或農(nóng)戶自己的意愿與認識來打造的，特別經(jīng)過3到5年的經(jīng)營之后，產(chǎn)品已經(jīng)非常落后， 不能匹配于市場需求的變化。

4、人才缺乏——不論是進入休閑農(nóng)業(yè)領域的大企業(yè)，還是從事農(nóng)家樂經(jīng)營的農(nóng)戶，開發(fā)與經(jīng)營管理人才都非常地缺乏，如何依托政府支持、對接相關機構，在人才培訓與引導高素質(zhì)專業(yè)人才進入休閑農(nóng)業(yè)領域方面獲得實質(zhì)性地突破是一個重要課題。

5、資金不足—— 依靠政府的政策資金（或者干脆就是為了騙取政策資金）來打造的休閑農(nóng)業(yè)項目將很難獲得持續(xù)生存，更談不上大的發(fā)展，盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，才是休閑農(nóng)業(yè)資金困境的出路。

1.農(nóng)業(yè)公園 是以經(jīng)營公園的思路，利用農(nóng)村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續(xù)的發(fā)展理念。將農(nóng)作物種植與農(nóng)耕文化相結合的一種生態(tài)休閑和鄉(xiāng)土文化旅游模式。是一個更能體現(xiàn)和諧發(fā)展模式、簡約生活理念、返璞歸真追求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園林景觀與休閑、度假、游憩、學習的規(guī)�；�鄉(xiāng)村旅游綜合體。它以高效農(nóng)業(yè)為基礎，實現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主題化、景觀化、公園化和規(guī)�；�，是未來我國休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的較高境界。

2.主題農(nóng)莊 是以農(nóng)民為經(jīng)營主體，鄉(xiāng)村民俗文化為靈魂，城市居民為目標，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉(xiāng)村旅游形式。一棟農(nóng)莊建筑實現(xiàn)核心盈利點.花園、樹園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農(nóng)莊項目體現(xiàn)生活方式.書吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會所等多種配套資源提升品位。實現(xiàn)”1 6 x“模式對主題農(nóng)莊開發(fā)經(jīng)營。

3.親子農(nóng)莊 是以農(nóng)業(yè)自然和文化資源為依托，將農(nóng)業(yè)元素融入游樂設施和親子活動當中.以家庭親子教育等為目的一種休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品類型。親子農(nóng)園兒童產(chǎn)品的設計要“以兒童為中心”，遵循安全性、農(nóng)業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動體驗性七大原則。

4.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 是以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念為指導，以新型農(nóng)民為主體，以現(xiàn)代科學技術和物質(zhì)裝備為支撐，采用現(xiàn)代經(jīng)營管理方式，可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)域�，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)具有產(chǎn)業(yè)布局合理、組織方式先進、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著的特征。

5.酒莊 酒莊一詞源于法國，是指一個獨立的葡萄酒生產(chǎn)單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲存、品鑒、銷售整個過程，全部集中在一處完成的場所。酒莊多規(guī)劃建設在風光優(yōu)美、氣候宜人、陽光充足的山谷或海邊，本身就是個旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關知識，還可以休閑、娛樂、健身、度假。

1.總體思路：融合創(chuàng)新，打造新鄉(xiāng)土度假從總體上看，休閑農(nóng)業(yè)項目想要獲得成功，需要基于綜合開發(fā)的原則，強化三大融合創(chuàng)新：

其一，是“一、二、三”三種產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新——就是將種植業(yè)、加工業(yè)與服務業(yè)融合起來，形成體驗經(jīng)濟，實現(xiàn)多元化收益。

其二，是“農(nóng)、旅、文”三種業(yè)態(tài)的融合創(chuàng)新——就是以農(nóng)業(yè)為基礎，以旅游為手段，以文化為靈魂，打造全新的綜合業(yè)態(tài)——“農(nóng)旅文綜合體”。

其三，是“鄉(xiāng)土意境與時尚度假”的融合創(chuàng)新——以鄉(xiāng)土意境再造鄉(xiāng)愁，以時尚度假滿足市場，通過新鄉(xiāng)土度假產(chǎn)品的打造實現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的升級。

2.選址思路：依托景區(qū)，確立優(yōu)先發(fā)展區(qū)關于選址，注重兩個方面：

一方面，以核心景區(qū)為依托，優(yōu)先在核心景區(qū)周邊發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項目，將有利于在未來的經(jīng)營中與核心景區(qū)形成有機聯(lián)動。

另一方面，要以地方特色物產(chǎn)的原產(chǎn)地為基礎，優(yōu)先發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項目，有利于形成品牌效應。

3.投資思路：以農(nóng)為本，吸引多元化投資關于投資，既要堅持以農(nóng)民作為休閑農(nóng)業(yè)的主要經(jīng)營主體，又要鼓勵和吸引社會資本、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、涉農(nóng)企業(yè)、其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織.通過以參股、獨資、合資和合作等方式，介入休閑農(nóng)業(yè)的投資開發(fā)。　

4.用地思路：堅守原則，關于用地，遵循兩個前提：第一，不占用基本農(nóng)田建設配套設施，鼓勵利用農(nóng)民住宅、荒山、荒坡、荒灘、廢棄礦山和農(nóng)村空閑地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。第二，注重保護并優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境，把農(nóng)業(yè)景觀、純凈鄉(xiāng)村、青山綠水、潔凈空氣構成的優(yōu)美環(huán)境作為發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的根本依托予以持續(xù)維護與優(yōu)化。

5.建設思路：有機融合，實現(xiàn)綜合性帶動關于建設，絕不能是孤立的結構，而是要與旅游景區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)文明、鄉(xiāng)土民俗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設有機融為一體，較終實現(xiàn)對相關產(chǎn)業(yè)的綜合性帶動。

6.產(chǎn)品思路：創(chuàng)意為王，做好規(guī)劃與設計關于產(chǎn)品，要面向市場，做好基于“特色農(nóng)業(yè)景觀、特色文化資源、特色建筑、特色物產(chǎn)”等要素創(chuàng)新整合提煉基礎的創(chuàng)意規(guī)劃與設計，推動形成一系列主題鮮明的特色休閑農(nóng)業(yè)項目，極大地提升旅游吸引力。

7.運營思路：市場主體，發(fā)揮好政府作用關于運營，要堅持以市場主體的原則，但同時要更好發(fā)揮政府在規(guī)劃設計、宏觀指導、技術培訓、品牌營銷、公共服務、規(guī)范管理、政策扶持等方面的重要作用，調(diào)動各方積極性，從而加速推進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展。

(一) 應該做好策劃規(guī)劃 當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng) 、90后登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級的必然方向。在這個快速變革的時代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關鍵。

(二) 不能盲目投資 休閑農(nóng)業(yè)不是硬開發(fā)、大開發(fā)、盲目開發(fā)，而是軟開發(fā)、小開發(fā)、巧開發(fā) 。近幾年農(nóng)業(yè)項目規(guī)模越來越大，動輒千畝萬畝，財力雄厚的開發(fā)商以資本為傲，加之不切實際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動和資本思維里.較后變成拼砸錢和打價格戰(zhàn)，從而導致成本難以收回，千萬投資付之東流。

(三) 有逼格的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)項目才能好效益 休閑農(nóng)業(yè)是一個值得長期耕耘的事業(yè)，但不是來大錢、來快錢的領域，如何找到當前的盈利點，使地塊能夠良性運轉(zhuǎn)起來，成為首要考慮的問題。中國地產(chǎn)黃金十年時間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數(shù)大城市，各個地方都出現(xiàn)了空城、鬼城，蓋出來的房子并沒有那么多人去住，也租不出去。大部分人買房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購房不是為了投資而是投機。同時，旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，除了節(jié)假日熱鬧外，其余時間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣房子，借著景區(qū)要地但不做旅游——也是掛羊頭賣狗肉。

(四) 在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應該怎么做?

首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統(tǒng)觀光型景區(qū)，主要是國家4A及5A級旅游景區(qū)，但這類景區(qū)基本上是靠名氣掙團隊客源錢的觀光模式(一錘子買賣)，而且大部分的旅游景區(qū)由于人滿為患，服務質(zhì)量不佳，“不來終生遺憾，來了遺憾終生”，此類景區(qū)的旅游地產(chǎn)基本上是沒有出路。隨著經(jīng)濟結構的轉(zhuǎn)型升級，地產(chǎn)逐步回歸實業(yè)屬性，就是要“住人”。

現(xiàn)在旅游休閑已經(jīng)進入到大眾化自助式的時代，現(xiàn)在又是一個講究逼格的時代，中國人正逐步過上“5+2” 的逼格生活方式。

逼格時代的旅游地產(chǎn)賣的不是量而是質(zhì)，求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉(xiāng)村民俗動輒都是二三千元的高房價，還供不應求。比如北京的”古北水鎮(zhèn)“，烏鎮(zhèn)的開發(fā)商硬是在司馬臺長城腳下造出一個北方地區(qū)少見的古鎮(zhèn)，特別有逼格，當然房價也很可觀。這些創(chuàng)新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來的旅游地產(chǎn)升級方向，要想旅游地產(chǎn)賣得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項目支撐。休閑農(nóng)業(yè)的旅游地產(chǎn)市場更好。因為傳統(tǒng)主景區(qū)那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開發(fā)的地塊，沒有什么負擔，只需要創(chuàng)意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。

現(xiàn)在，旅游地產(chǎn)盈利實現(xiàn)的模式主要不是靠“賣房子”，而是“賣產(chǎn)業(yè)”。這個產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購娛”于一體的綜合體驗。要實現(xiàn)“賣產(chǎn)業(yè)”的目的，就需要識到“旅游地產(chǎn)”本質(zhì)是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣狗肉”的思路，踏踏實實地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來。